Fertighaus – Leitfaden für Bauherren und Käufer

Kurze Bauzeit, feste Preise und Termine, dazu Musterhäuser, die der Bauherr vorab besichtigen kann. Beim Fertighaus ist alles bereits fertig: die Planung, Statik, die industriell vorgefertigten Einzelelemente und oft selbst die Inneninstallation mit Elektrik, Wasser und Gas. Der Bauherr braucht nur noch den Bauplatz für sein schlüsselfertiges Haus und kann in wenigen Tagen einziehen. Ist das Fertighaus wirklich das Baukonzept der Zukunft? Wir werden die Fertigbauweise kritisch hinterfragen und Lösungskonzepte vorstellen.

Beim Fertighaus geht alles schnell, unkompliziert und zum vereinbarten Preis. Im Jahr 2017 ging bereits jede fünfte Baugenehmigung an einen Fertigbau. Fertighäuser sind schneller und günstiger erstellt als konventionelle Steinhäuser, die vom Architekten nach den machbaren Vorstellungen des Bauherren geplant werden. Bei den privaten Massivbau-Baustellen rücken die verschiedensten Bautrupps an, um Teilarbeiten auszuführen: Maurer, Dachdecker, Zimmerleute, Fensterinstallateure, der Innenausbau und die Installation. Nicht immer passen die Termine und Kosten können sich erhöhen. Beim individuell erstellten Eigenheim muss der Bauherr oft erheblichen Zeitaufwand und Nervenstärke aufbringen. Doch es gibt noch mehr Gründe, warum die Fertighaus-Branche seit Jahren boomt.

Das Fertighaus wird so schnell errichtet, dass kaum Feuchtigkeit in den Bau gelangen kann. Das Massivhaus muss hingegen mehrere Monate, meist über den Winter, austrocknen, bevor es fertiggestellt und bezogen werden kann.

Sollen beim Hausbau besonders ausgefallene Wünsche umgesetzt werden, kann eine Massivbauweise mit konventioneller Architektenplanung günstiger sein.

Mit neuen Mischformen kommt die Fertighausindustrie den geänderten und hohen Ansprüchen des Bauherren-Marktes nach. Unterschieden werden drei Hauptarten: die Erstellung des Fertighauses in Holzbauweise, in Verbundschaltechnik und in Massivbauweise mit Betonfertigteilen. In jeder Kategorie wird das Haus in vorgefertigten Elementen, wie etwa Wände und ein zerlegtes Dach an der Baustelle angeliefert und von einem kleinen Team zusammengesetzt. Eigenleistungen, mit denen der Bauherr bei konventioneller Bauweise sparen kann, sind beim Fertighausbau eingeschränkt.

Jedermanns Sache sind die zeitaufwendigen, oft speziellen und körperlich fordernden Eigenleistungen ohnehin nicht. Von Bauherren häufig übernommene Gewerke sind die Fliesenlegung, Maler- und Tapezierarbeiten, die Verlegung der Böden und die Gestaltung der Außenanlagen. Wer genügend Zeit, Muskelkraft, Werkzeuge und handwerkliche Fähigkeiten mitbringt, kann ein Fertighaus auch als Ausbauhaus, ein Bausatzhaus oder das Selbstbauhaus erstellen.

Selbst Passivhäuser, KfW-Häuser und Energiesparhäuser können in Fertigbauweise errichtet werden. Passivhäuser brauchen im Idealfall keine externe Heizquelle, denn die Passivbauweise erfordert keinen Heizwärmebedarf. Trotz seiner dünnen Wände erfüllt das Fertighaus höchste Ansprüche bei der Wärmedämmung. Sollte in Spitzenzeiten dennoch ein geringer Restwärmebedarf entstehen, wird dieser durch Wärmerückgewinnung generiert. Moderne Fertigbauhäuser erreichen besser Schall- und Wärmedämmungswerte als Massivhäuser.

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie eine Erdwärmepumpen-Anlage temperieren das Passivhaus. Noch mehr Energie liefert eine zusätzliche Fotovoltaik-Anlage. Im Idealfall wird das Fertighaus zum Passiv-Plus Haus, das mehr Energie erzeugt, als es verbraucht. Noch recht neu sind begrünte Dächer mit Solarthermie-Kollektoren zur Energiegewinnung.

1. Grundstück
Fertighäuser haben oft keinen Keller. Die sind teuer und die Anfahrt des Baggers, das Ausschachten und das Gießen der Fundamente kann länger dauern, als die Produktion des Fertighauses. Verankert werden viele Fertighäuser stattdessen einer Bodenplatte aus Beton. Ist das Grundstück sehr nass, wenn es z. B. an einem See, Fluss oder Sumpfgebiet liegt, kann es Probleme geben – die gäbe es allerdings auch mit dem Massivhaus an gleicher Stelle. Im Zweifelsfall kann ein Gutachter noch vor der Planung ein Bodengutachten anfertigen.

2. Bebauungsplan
Die Kommune bestimmt, was gebaut werden darf. Im Bebauungsplan kann beispielsweise der Neigungswinkel des Dachs, die Farbe der Dachziegel und die maximale Höhe des Hauses festgeschrieben sein. Auf Anfrage händigt das Bauamt den Bebauungsplan mit seinen Auflagen aus, denn denen muss auch das Fertighaus entsprechen.

3. Finanzierung
Bauherren, die ihr Haus wegen falscher Kostenkalkulation aufgeben und den Rest ihres Lebens an den Schulden bezahlen, machen schon lange keine Schlagzeilen mehr. Weniger riskant ist das Fertighaus-Projekt, denn der Bauherr bezahlt einen vereinbarten Preis. Was ein ursprünglich bezahlbares Fertigbau-Projekt aus den Fugen geraten lässt, sind Extrawünsche der Bauherren – oft in letzter Minute.

Als Faustregel gilt, mindestens 20 Prozent des Preises als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens sollte die monatliche Kreditbelastung nicht übersteigen, so eine andere Regel. Vorauszahlungen erfolgen bei Bauprojekten in Tranchen. Der Bauherr oder die kreditgebende Bank zahlen nur nach Baufortschritt an den Ersteller. Experten raten, bis zum geschlossenen Rohbau maximal 60 Prozent der Bausumme auszuzahlen.

4. Bau- und Leistungsbeschreibung
Die Bau- und Leistungsbeschreibung erhält der Bauherr vom Fertigbauer. Was in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, wird gemacht. Nicht mehr und nicht weniger. Sie sollte konkrete Materialbezeichnungen und Produkte benennen. Welche Rollläden, verbaute Marken und Ausführungen – jedes Detail gehört zur Bau- und Leistungsbeschreibung. In den Fertigbau-Leistungen sind Keller oder die Bodenplatte regelmäßig nicht enthalten. Geliefert wird üblicherweise „ab Oberkante Bodenplatte“. Auch die Hausanschlüsse sind im Standardumfang der Fertigbauer nicht enthalten. Sollen diese Leistungen übernommen werden, muss dies vereinbart und vom Bauherren bezahlt werden.

5. Aufbau des Hauses
Elemente, Wände und das Dach müssen über lange Strecken transportiert werden. Damit während der Bauphase keine Feuchtigkeit einzieht, dürfen die Teile nicht nass werden. Die wenigen Tage für Transport und Aufbau des Fertighauses sollten möglichst in trockenen Monaten geplant werden.

6. Bauabnahme
Geht der Bauherr durch die Eingangstür, ist die Freude groß. Ab diesem Zeitpunkt gilt allerdings auch eine Beweislastumkehr: Nun muss der Bauherr nachweisen, dass Mängel vorliegen. Bei der Bauabnahme sollten alle Gewerke kritisch in Augenschein genommen und im Zweifelsfall ein Fachmann oder Architekt hinzugezogen werden. Als kritische Punkte bekannt sind die Anschlussstellen zur Bodenplatte sowie die Verbindungen von Wänden und Dach. Im schlimmsten Fall können dort Luft und Wasser eindringen.

Die anfänglichen Schwachstellen der Fertigbauweise sind lange ausgemerzt, doch in den Ohren der Bauherren klingen sie nach. Trotz des rasanten Wachstums hat sich in der Fertigbaubranche keine Goldgräberstimmung breitgemacht. Kontinuierlich und mit Unterstützung von Wissenschaft und Technik werden Bauwerke und Baustoffe verbessert. Heutige Fertighäuser sind günstig und langlebig. In ihren Energiesparvarianten passen sie erst recht zum Zeitgeist und Lebensstil der heutigen Bauherrengeneration. Fallstricke gibt es bei der Fertighauserrichtung relativ wenig – im Gegensatz zur Massivbauweise mit Architekten. Die meisten Bauprojekte – ob Eigenbau, Massivbau oder Fertighaus – scheitern ohnehin aus einem ganz anderen Grund: Fehler bei der Finanzierung.

Titelbild – Image by 2211438 from Pixabay