Mietwohnung kündigen: So funktioniert es

Eine Mietwohnung richtig zu kündigen ist relativ einfach, wenn man ein paar grundlegende Vorschriften beachtet. Doch wann ist der beste Zeitpunkt für eine Kündigung? Und wann gelten Abweichungen von der normalen Kündigungsfrist?

Den besten Zeitpunkt finden

Idealerweise überschneiden sich die Mietverträge für die alte und die neue Wohnung so wenig wie möglich, damit man nicht unnötig für zwei Wohnungen bezahlen muss. Hat man beispielsweise eine Mietwohnung gefunden, die man ab April beziehen kann, sollte der alte Mietvertrag möglichst Ende März auslaufen. Allerdings empfinden es viele Menschen auch als angenehm, wenn der Umzug in die neue Bleibe etwas gemächlicher ablaufen kann oder man vor Ort schon einmal ein paar Kleinigkeiten vorbereiten kann, bevor die schweren Möbel im Weg stehen. Hier böte es sich an, die alte Wohnung noch bis Ende April zu behalten – sofern es finanziell nicht zu belastend wird. Mit etwas Glück lässt sich der Vermieter darauf ein, dass man selbst einen Nachmieter findet. Der könnte dann bereits die alte Wohnung beziehen, bevor der Mietvertrag ausläuft, und die restlichen Mietkosten übernehmen.

Hat man noch keine neue Wohnung in Aussicht, sollte man jedoch vorsichtig sein und die alte Wohnung nicht vorzeitig kündigen. Im schlimmsten Fall lässt sich nicht rechtzeitig ein neues Heim finden und man muss sich vorübergehend im Hotel einquartieren – das wird schnell teuer. Wer es dennoch riskieren möchte, auf gut Glück zu kündigen, sollte daher unbedingt einen Plan B vorbereitet haben: Vielleicht bieten Freunde übergangsweise einen Schlafplatz an, oder das alte Kinderzimmer im Elternhaus dient als vorübergehende Bleibe; Möbel und Hausrat kommen in der Zwischenzeit im Lagerhaus oder im elterlichen Keller unter.

Mietwohnung richtig Kündigen

Das deutsche Mietrecht sieht vor, dass Wohnraum immer unbedingt schriftlich zu kündigen ist. Zwar kann es durchaus vorkommen, dass ein Vermieter eine mündliche Kündigung akzeptiert, wenn er zum Beispiel selbst mit im Haus wohnt und man sich persönlich kennt. Doch rechtlich gesehen ist dies ungültig und könnte im Nachhinein Probleme verursachen. Deshalb werden Mietwohnungen immer per Brief gekündigt – besser noch per Einschreiben, da sich hier zweifelsfrei nachweisen lässt, dass das Schreiben aufgegeben wurde.

Grundsätzlich gibt es nach deutschem Mietrecht drei Arten, eine Mietwohnung zu kündigen:

• per fristgemäßer Kündigung
• per fristloser Kündigung
• per Sonderkündigung

Bei jeder Form der Kündigung gilt: Das Schreiben muss an alle im Mietvertrag genannten Vermieter gesendet werden und von allen vertraglich bestimmten Mietern unterschrieben werden, um wirksam zu sein.

Die fristgemäße Kündigung

Diese Form wird in den meisten Fällen verwendet. Für die reguläre Kündigung einer Mietwohnung gilt eine Frist von drei Monaten. Das bedeutet, dass der Mieter spätestens drei Monate vor dem gewünschten Mietende kündigen muss. Die Kündigung muss außerdem bis zum dritten Tag eines Monats erledigt sein, damit dieser noch zur Frist gezählt werden kann.

Ein Beispiel: Maria möchte Ende Dezember 2015 umziehen und ihre alte Wohnung deshalb auch nur noch bis Ende Dezember 2015 mieten. Dazu muss sie spätestens am 3. September 2015 schriftlich gekündigt haben. Kündigt Maria erst am 4. September 2015, muss sie für ihre alte Wohnung in Normalfall noch bis einschließlich Januar 2016 bezahlen – die Frist verschiebt sich also automatisch um einen Monat.

Das Anschreiben für eine normale Kündigung kann relativ schlicht und formlos ausfallen. Es könnte zum Beispiel folgenden Text enthalten:

„Hiermit kündige ich fristgemäß meinen Mietvertrag für die Wohnung in der Musterstraße 12A, 12345 Musterstadt.“

Die fristlose Kündigung

Liegen in der Mietwohnung schwere Mängel vor, die das tägliche Leben beeinträchtigen, kann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten umgangen werden. Somit hat man als Mieter die Sicherheit, dass einem bei unzumutbaren Umständen nicht noch monatelang Kosten für eine unbewohnbare Wohnung entstehen. Wichtig ist jedoch immer, dass der Kündigungsgrund schwer genug wirkt, um auch tatsächlich als Beeinträchtigung anerkannt zu werden.

Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung:

• schwere Mängel an der Mietwohnung, z. B. Defekte an Heizung oder Warmwasserzulauf
• Gesundheitsgefährdung, z. B. durch Schimmel
• Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Vermieter, z. B. Betreten der Wohnung ohne Erlaubnis oder gefälschte Nebenkostenrechnung
• nachhaltig gestörter Hausfrieden durch andere Mieter, z. B. durch unerlaubte Hundehaltung oder regelmäßige Ruhestörung

Achtung: In der Regel muss dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung die Möglichkeit gegeben werden, den bestehenden Mangel zu beseitigen.

Dazu legt der Mieter eine angemessene Frist fest – eine mündliche Abmahnung genügt hier zwar, am sichersten ist jedoch die schriftliche Variante per Einschreiben. Schafft es der Vermieter nicht, die Schäden innerhalb dieser Zeit auszubessern, darf fristlos gekündigt werden.

Die Sonderkündigung

Hierbei handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung, die für besondere Szenarien reserviert ist, zum Beispiel:

• unerwartete Mieterhöhung
• Mieterhöhung als Folge von Sanierung oder Modernisierung

Wichtig ist, dass es sich um eine Störung handelt, mit der man bei Vertragsschluss so noch nicht rechnen konnte. Außerdem muss den Forderungen des Vermieters innerhalb einer festen Frist widersprochen werden. Bei Ankündigung einer Modernisierung mit Mieterhöhung muss bis Ende des Folgemonats widersprochen werden, bei einfacher Mieterhöhung bis Ende des übernächsten Monats.

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