Montag , 5 Dezember 2016
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Mietminderung

Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Für viele klingt das Durchsetzen einer Mietminderung nach juristischem Gerangel und unnötigem Stress mit dem Vermieter. Im Gegenteil ist es aber das gute Recht eines Mieters auf die ordnungsgemäße Nutzung seiner Wohnung zu bestehen und im Zweifel einen Teil der Kaltmiete einzubehalten, bis der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache wieder hergestellt hat. Mietminderung ist demnach kein Hexenwerk und Bedarf prinzipiell keines juristischen Aufwandes (Ausnahmen gibt es auch hier). Kennt man die Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen, kann jeder Mieter und jede Mieterin entsprechend Geld einbehalten und den Vermieter damit zum Beheben der jeweiligen Mängel bewegen.

Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich ist der Vermieter in der Pflicht dafür zu sorgen, dass die vermietete Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Mieter übergeben wird. Sogenannte Übergabeprotokolle dienen in diesem Zusammenhang dazu, dem Mieter die Mietsache in beiderseitigem Einverständnis und gemäß des entsprechenden Mietvertrags zu übergeben. Solche Protokolle halten neben eventuell mit der Mietsache übergebene Einrichtungsgegenstände in manchen Fällen auch kleinere Mängel fest, von denen der Mieter somit Kenntnis hat, was er auch mit einer Unterschrift im Protokoll urkundlich bestätigt.

Ist die Mietsache erst einmal übergeben, sollte der Mieter in der Lage sein diese auch entsprechend nutzen zu können. Sollte dies nicht der Fall sein, d.h. eine Nutzung der Mietsache nicht vertragsgemäß möglich sein, hat der Mieter das Recht eine sogenannte Mietminderung geltend zu machen. Die Gründe dafür können entweder innerhalb der Mietsache liegen – dies wäre z.B. der Fall, wenn im Winter nicht geheizt werden kann, kein Warmwasser zur Verfügung steht, oder ähnliches – oder die Gründe kommen von Gegebenheiten ausserhalb der Mietsache, die aber dennoch die ordnungsgemäße Nutzung beeinträchtigen – dies wäre beispielsweise der Fall, wenn es zu extremen Lärm- oder Geruchsbelästigungen kommt. Im Folgenden findest du eine Übersicht zu den internen und externen Gründen für eine Mietminderung, sowie eine Beschreibung des korrekten Vorgehens bei Inanspruchnahme deines Rechtes, die Miete zu mindern.

Mietminderung wegen kaltem Wasser
Der Vermieter muss für warmes Wasser sorgen / Bild: Urheber: voronin76 / 123RF

Mietminderung aufgrund von Mängeln innerhalb der Wohnung

Eine Mietminderung ist prinzipiell immer dann ein Recht des Mieters, wenn die Nutzung einer Mietsache nicht vertragsgemäß möglich ist. Im Falle einer Wohnung als Mietsache, kommen gleich mehrere Faktoren ins Spiel, die eine Nutzung derart beeinflussen, dass der Mieter sein Recht auf Mietminderung geltend machen kann. Denn zum Wohnen bedarf es einer Grundversorgung, auf die jeder Mieter Anspruch hat (es sei denn es wurden im Übergabeprotokoll entsprechende Einschränkungen festgehalten!). Dazu gehört die Versorgung mit warmem und kaltem Wasser ebenso wie die Möglichkeit die Wohnung in den kalten Monaten zu beheizen. Auch Schimmelbildung innerhalb der Wohnung, deren Entstehung nicht auf ein mögliches Fehlverhalten des Mieters (z.B. falsches oder ungenügendes Lüften) zurückzuführen ist, wird zu einem Grund, die Miete zu mindern.

Eine Möglichkeit, sich zu waschen und grundsätzliche hygienische Bedürfnisse zu befriedigen, muss genauso gegeben sein, wie die funktionierende Elektrizitätsversorgung. Darüber hinaus liesse sich diese Liste mühelos erweitern: Asbest, Belastung des Wassers mit Chemikalien jenseits entsprechender Grenzwerte, mangelnder Schallschutz, unzureichende Toilettenspülung, Klopfgeräusche in der Heizung, Fäulnis in der Bausubstanz, unverhältnismäßige Hellhörigkeit einer Wohnung oder undichte Fenster und Türen – sobald die Wohnqualität in einem Ausmaß beeinflusst wird, das der Mieter nicht von sich aus in den Griff bekommen kann und somit das Eingreifen des Vermieters oder einer durch ihn beauftragten Firma erfordert, ist es das mieterseitige Recht zur Mietminderung zu greifen. Auch das Fehlen eines abschließbaren Kellerraumes (sofern dieser im Mietvertrag aufgeführt wird), mangelhafte Beleuchtung im Treppenhaus oder eine nicht verschließbare Eingangstür, rechtfertigen die Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen.

Mietminderung wegen Ratten und Ungeziefer
Mietminderung wegen Ratten und Ungeziefer / Bild: PublicDomainPictures – Pixabay.com/de

Mietminderung aufgrund von äußeren Einflüssen

Nicht nur innerhalb einer Mietsache finden sich Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen. Häufig liegen die Ursachen der Beeinträchtigung der Mietsache auch in äußeren Umständen, die sich jedoch ebenfalls in einem nicht durch den Mieter korrigierbaren Ausmaß negativ auf die Wohnqualität auswirken. Zu solchen äußeren Faktoren gehören beispielsweise Lärm- und Geruchsbelästigungen, wobei es keine Rolle spielt, ob der Lärm durch unmittelbare Nachbarn oder Maschinen verursacht wird bzw. die lästigen Gerüche aus der Mülltonne im Hof oder aus der Pommer-Bude nebenan entweichen.

So kann die Neueröffnung einer Diskothek in der Nachbarschaft ein Lärmaufkommen verursachen, das zur Minderung der Miete berechtigt – andererseits: ist bei Einzug bereits bekannt, dass es eine Diskothek in der Nachbarschaft gibt, kann dies nicht nachträglich als Grund für eine Mietminderung geltend gemacht werden. Der Mieter wusste in diesem Fall über die „Belästigung“ Bescheid; wahrscheinlich unterzeichnete er sogar einen entsprechenden Vermerk im Übergabeprotokoll, womit er die Umstände und Begleiterscheinungen seiner neuen Behausung akzeptierte.

Anders verhält es sich, wenn Lärm- oder Geruchsbelästigung bei Einzug in die neue Wohnung nicht bekannt geworden sind, weil z.B. die Besichtigung und der Einzug an Wochenenden stattgefunden haben, sich jedoch werktags die Betriebsgeräusche einer Metallfertigungsfirma aufzudrängen beginnen. Dann ist es ein Versäumnis des Vermieters, den Mieter nicht auf derartige Beeinträchtigungen hingewiesen zu haben und die Sache liefert einen Grund für eine Mietminderung. Ähnliches gilt für akustische oder olfaktorische Beeinträchtigungen durch Metzgereien, Bordelle, Imbissbuden, Restaurants oder Cafés.

Auch Ungeziefer und Ratten zählen ganz offensichtlich zu äußeren Faktoren, die die Wohnqualität negativ beeinflussen können. In Einzelfällen wurden sogar zwischenmenschliche Konflikte von den zuständigen Gerichten als Beeinträchtigungen der Mietsache gewertet: beispielsweise wenn sich Mieter vom Vermieter oder dem von ihm eingesetzten Hausmeister bedroht oder beleidigt fühlen bzw. Angehörigen des Mieters der Zutritt zur Mietsache verweigert wird.

Mietminderung schriftlich verfassen
Mietminderungen sollten immer schriftlich verfasst werden / Bild: jackmac34 – Pixabay.com/de

Das Vorgehen: Miete mindern und Vermieter informieren

Um von seinem Recht zur Minderung der Miete Gebrauch zu machen, sollte sich ein Mieter zunächst über das tatsächliche Ausmaß der Beeinträchtigung und der bisherigen Bewertung der entsprechenden Mängel informieren. Mietervereine, Anwälte oder die im Internet abrufbaren Mietminderungstabellen, liefern Anhaltspunkte dafür, wie viel gemindert werden darf.

Die Höhe einer Mietminderung wird prinzipiell immer in Prozent ausgedrückt und bezieht sich ausnahmslos auf die Kaltmiete.

Ob nun beispielsweise auf den Totalausfall einer Heizung mit 5% oder 50% Mietminderung zu reagieren ist, hängt u.a. von der Jahreszeit ab. Die genannten Quellen führen jedoch zu allen erdenklichen Mängelsituationen entsprechende Richtwerte an, so dass man verlässliche Angaben leicht recherchieren kann. Steht das Ausmaß der Mietminderung einmal fest, gilt es, den Vermieter über sämtliche Mängel zu informieren und ihm eine Frist zur Beseitigung derselben zu setzen.

Dies hat schriftlich und am besten per Einschreiben zu erfolgen – Telefonanrufe oder mündliche Absprachen sind hierbei gegenstandslos. Die Frist, die dem Vermieter zur Beseitigung der Mängel eingeräumt wird, richtet sich ebenfalls nach der jeweiligen Dringlichkeit bzw. der Dauer der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen: die Trockenlegung nach einem Wasserschaden sollte Monate, die Behebung einer defekten Toilette wenige Tage Zeit beanspruchen. Ist der Vermieter informiert worden, muss der Mieter bis zur tatsächlichen Minderung der Miete (d.h. dem Einbehalt eines entsprechenden Prozentsatzes der Kaltmiete) nicht den Ablauf der durch ihn gesetzten Frist abwarten. Die Mietminderung greift ab dem Zeitpunkt der Bekanntgabe der Mängelsituation an den Vermieter und gilt bis zur vollständigen Behebung der Mängel. Das bedeutet, dass der Mieter in dieser Zeit einen entsprechenden Prozentsatz der Kaltmiete einbehalten darf.

Titelbild: Urheber: stylephotographs / 123RF

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